调控下房企镜像:大房企玩并购 小房企争抢高价地-j9九游会备用网站

孙宏斌“我非常悲观”话音刚落，时代地产便在广州拍下了一幅地。

　　这成为调控背景下大小房企撕裂的镜像。可以对拍地悠然作壁上观，而时代这些小开发商，则只能冒险寻找生机。

　　在2017年的整个3月份，开发商们走马灯似地召开业绩会，除了万科，所谈无不是规模二字。在追逐互联网浪潮两三年之后，他们忽然发现，转型殊为不易，还是自己的老本行

　　3月29日，在广州“3·17楼市新政”后的场土地竞拍中，时代地产以5.54万/平的价格拿下广州海珠地块。未来两三年，时代能破解地价魔咒，并冲进行业前列吗？

　　分化的命运

　　过去两三年，伴随楼市的爆发，恒 大、碧桂园、融创成为规模化的大受益者。

　　2016年，房企一阵营门槛已被提升至3000亿，前十名都在千亿以上，这让所有的500、600亿级房企充满了焦虑，更不用说时代地产这种300亿的小型房企。

　　以上三家公司的土地储备，均超过了万科。

　　全国房地产商会主席顾云昌认为，相比招拍挂，通过并购获得土地资源的价格会便宜许多。许多小型房企资金链断、难以维持之时，会以合理的价格将土地或股权转给大房企，但收并购的房企也需要有相当的实力。

　　而在万科长期观测的14个城市中，去年招拍挂平均地价已经高达9445元/平米。地价占房价的比例继续上升，达到56%。

　　3月29日，时代地产以20.4亿元的总价拍下海珠区地块，折合楼面价达5.54万/平。

　　“中小型房企看似奋不顾身，实际上他们非常纠结，他们想发展就须拿地，没有土地就等于没有活干” ，顾云昌表示。

　　他指出，中小型房企冒这样的风险或是出于无奈，尽管有些对市场依然看好，但现在拍下的土地易被套牢。

　　在房地产业内，流传着这样的说法，“每当小开发商去抢高价地时，市场基本就到阶段性顶部了。”一些广州开发商和业内人士对个别开发商的做法也表示不解。

　　在这一轮的楼市洗牌中，更多未逆流而上的中小型房企，或将只能接受被吞并或消失的命运。

    规模依赖症？

　　即使在短时间规模已攀上3000亿，房企们还在加大马力往前冲。

　　3月28日，恒 大总裁夏海钧大胆预测，未来房企前十门槛将升至4000亿。今年年底前，前十大开发商市场占有率将会到20%，未来会到40%。截至2016年，恒 大市场占有率约为3.2%，万科为3.1%，碧桂园约为2.6%。

　　参照美国房地产市场，据中信建投研究，美国住宅市场集中度，主要是通过并购融合的方式提升。在1995年至2009年期间，lennar、pulte homes和horton三大开发商共进行了47次并购。

　　“按欧美经验，以前说单个房企6%市占率是上限，我认为完全可以突破这个上限。”万科副总裁谭华杰曾对21世纪经济报道记者表示。

　　按此速度，房企们销售规模达到万亿，也将是几年的事。

　　21世纪经济报道注意到，进入2017年，一些规模在500、600亿的房企也提出了新的规模化增长目标，比如富力、雅居乐等常年徘徊在几百亿的房企，已提出了千亿目标。

　　而一向稳健、重利润的央企中海外、华润置地，也将规模化提升到了更重要的位置，规模与利润并重成为新的口号。

　　所有的房企都“患”上了规模依赖症，而它们的转型才刚刚开始。

　　事实上，规模从来都是一把双刃剑。规模越大，收益越高， 风险也可能越大。对于恒 大、碧桂园、融创等公司来说，已经无法摆脱这一核心驱动力。

　　然而，规模急剧增加的背后，房地产风险潜藏，竞争白热化、行业利润率下跌。

　　顾云昌对21世纪经济报道记者表示，房地产行业已处于白银时代，主要有竞争加剧、洗牌加快以及利薄三个特点。企业万科过去的净利润率为12%至13%，而现在跌到百分之8点多。行业整体的净利率也已跌至个位数。

　　他表示，“限购、限贷、限价”主要针对一线城市或二线热点城市，而其他大部分城市以去库存为主，供大于求，房企整体的开发风险正在变大。

　　顾云昌还认为，现在对中国房地产市场的预判已呈现分化状态，有人预期良好而有人持悲观态度。“在我看来，2017年楼市总体情况肯定不如2016年，特别是在一二线城市，今年下半年会处于平稳或下行的周期中。”